楼市出现“惊人一跳”
原创 刘晓博虽然天津海河狮子林桥上的“民间自发跳水赛”被叫停了，但中国楼市的“首付比例+利率”跳水赛，才刚刚进入高潮。惊人的一跳出现在昨天（9月9日），广州的首套房、二套房的首付比例，以及利率，都出现了跳水。最先报道这个消息的，是“21财经”和“财联社”：这篇报道告诉我们了两个惊人的“事实”：1、广州首套房首付比例为30%（维持不变），利率下调为LPR-10个基点。2、二套房分两种情况，无未结清贷款的首付比例下调为30%（之前为50%或70%），利率大幅下调为LPR-10个基点（之前为LPR+60个基点）；有未结清贷款的，首付比例为40%，利率为LPR+30个基点。如果上述报道没有问题，则最大的新闻点不是“广州成为首个突破LPR下限的一线城市”，而是广州二套房最低利率打破了央行、金融监管总局发布的全国二套房利率下限（LPR+20个基点）。所以，我对这篇报道的真实性有点怀疑，没有在昨天第一时间做分析。直到今天早上，看到了广州日报的报道：羊城晚报的报道，也跟广州日报保持了一致。也就是说，广州的二套房首付比例最低为40%，利率下限为LPR+30个基点，并没有打破央行、金融监管总局制定的二套房利率下限。至于首套房首付比例，的确是3成，没有出现此前传闻中的2成，但利率比LPR下浮了10个基点（此前为与LPR持平）。即便如此，这也堪称全国楼市的惊人一跳，一线城市楼市的惊人一跳。这对于中国楼市的走向影响巨大，因为政策力度比较足。下面我们不妨做一个新旧政策的对比：首套房方面，9月9日新政之前刚刚落地了“首套房认房不认贷”，首付比例统一为3成。所以，首付比例上，9月9日新政无变化；但利率方面，从最低4.2%（与5年期LPR利率持平），降低为4.1%，也就是LPR-10个基点。二套房方面广州此前的首付比例为5成到7成（下图红框，图片来自“广州房产”）：现在大幅降低到了4成。利率方面，此前二套房利率为LPR+60基点，这也是此前的全国二套房利率下限。现在广州二套房利率为LPR+30基点，比新公布的全国二套房利率下限高10个基点。也就是说，广州二套房利率下调了30个基点。此次广州新政的最大看点，是二套房松绑力度巨大。比如有一个广州家庭，已经购买了1套住房，准备再买1套。如果他的房贷已经结清，他想买1套大户型的住房，属于非普通住宅，总价2000万元，那么按照旧政策他需要筹集1400万元的首付才能入手。现在情况逆转了！他只需要800万的首付就可以买房了，首付陡然下降了600万元。于是，相当一批广州的改善型需求，可以把实现梦想的时间大幅提前。按照贷款500万，20年、等额本息来计算，新政之前利率为4.8%，月供大约是32448元，总利息约为279万元；新政后利率为4.5%，月供为31632元，总利息约为259万元。总利息的差距超过了20万元，可以买一辆车了。熟悉楼市的朋友应该知道，影响全国楼市回暖的重要原因，是一线城市迟迟不松绑楼市政策，为全国楼市形成了一个坚不可摧的天花板。一线城市的天花板，主要是由较高首付比例和较高利率，以及较高限购门槛构成的。限购门槛上，最近几天上海率先做了突破，临港新片区重点支持企业员工只需要3个月工作年限，就可以获得1张当地的房票。至于什么是“重点支持企业”，属于口袋政策，随时可以调整。一线城市限购区域外地人想买房，普遍需要5年社保。所以，临港新片区的突破意义重大，深圳、广州、北京的边缘区，未来都可以仿照执行。限贷方面，四大一线城市都落地了首套房认房不认贷，解决了一批刚需的上车问题。现在，广州又率先把二套房的首付比例，从5成、7成，大幅降低到了4成，而且降息了30个基点。目前，深圳、北京、上海的二套房首付比例仍然高达6到8成，其中深圳二套房利率上浮60个基点，北京上海上浮105个基点。估计很快，北上深也会有所行动。深圳和广州同属广东省，楼市政策呈现出更高的一致性。所以，深圳如果把二套房首付比例从7到8成降低到4到5成，是有很大几率的；至于二套房利率，估计会跟广州一样降低到LPR+30个基点。随着限购门槛降低，首付比例降低，利率水平降低，一线楼市回暖将越来越显著，从而带动全国的回暖。我此前已经在文章里讲过，一线城市楼市已经见底，位置好、配套好的限价新盘将会变得抢手，会出现更多的日光盘。部分项目的优惠可能收窄，二手房价格会逐步企稳。一线城市回暖后，二线城市会跟进，但绝大多数三四五线想回暖是很难的，因为中小城市的热钱、富裕家庭的钱，会加速流向大城市，因为大城市放松了限购，会产生强烈的虹吸效应。无论是落实首套房认房不认贷，还是降低首付和利率，广州都是一线城市里最积极的。究其原因，或许跟广州经济稳增长压力更大一些，面临的挑战更多一些有关。这也说明广州的有关部门和领导在稳增长、保就业上更有担当意识。无论是疫情防控，还是楼市调控上，广州都显得更灵活，更有效率，也往往为全国开风气之先。
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